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刘女士【房屋买卖纠纷】代理词-恶意窜通典型案例

 
代 理 词
尊敬的审判长、审判员:
北京市国汉律师事务所接受原告刘某某的委托,指派本律师担任其诉讼代理人,现针对本案事实和证据发表如下代理意见:
一、三被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》对购房关键条款未作约定,包括付款方式、付款期限和权属转移登记时间等,合同内容和形式上不符合交易习惯。
房屋买卖合同中成交价格、付款方式、房屋交付及权属转移登记是最关乎买卖双方基本利益的约定,然而本案中的买卖合同却并未对付款方式及期限做具体的约定,也没有关于权属转移登记的相关约定。
在一个分期支付房款的房屋买卖合同中,付款方式及期限是至关重要的,加之以配套的违约责任予以约定后,可以保障卖方及时、足额的收取房款,保证合同的顺利履行。但是本案被告提供的房屋买卖合同中,关于付款方式及付款期限只约定了“交房当天付清余款--万元”,而另外---万元的房款没有做任何约定,即没有约定付款期限,但却约定了逾期付款的违约责任,逾什么期是不明确的,显然,这样的约定不符合日常交易习惯。
在权属转移登记条款中(即三被告房屋买卖合同第十条),三被告只约定了买受人未能在约定条件内取得房屋所有权证书的处理方式,但是何为这个约定条件,在此份合同中不得而知,也没有约定在什么时间内取得房屋权属证书。买受人在不能取得房屋所有权证书时,根本无法保障自己的合法权益。
可以想象,条款约定不明、违约责任形同虚设的房屋买卖合同,不仅背离日常交易习惯,也不可能起到保护双方权益的目的。我们有理由相信,这样一份房屋买卖合同,很有可能是三被告在事后伪造的一份虚假的买卖合同,而并没有真实的交易存在。国汉律师
二、被告宁某某在购买价格几百万元的房屋时没有看房,不知道该房屋的基本状况,不符合房屋买卖的日常交易习惯。
被告宁某某在购买本案诉争的房屋时,连最基本的到房屋看看都没有,我们认为这非常不可思议,对于一般的老百姓而言,买一套房子已是不容易,更何况是一套价格很昂贵的房子,这超出了最正常的交易习惯,让人不可思议!只有一种解释,即这个房子不是她的,对这个房子抱着一种无所谓的态度,或者说仅仅是帮助别人办理了过户手续而已。
三、从被告宁某某的家庭条件来说,其购买能力明显不足以支付如此高价格的商品房,被告宁某某没有向法庭提交任何证据来证明其收入状况。国汉律师事务所
原告的代理人为调查本案房屋买卖的真实情况,亲自到被告宁某某位于顺义区杨镇的家里调查过,宁某某住着一个很小的农村小院子,房间里桌子上摆放着很多药,该村也没有拆迁的事情发生,因此,我们认为被告宁某某根本没有购买本案诉争房屋的经济能力。在整个庭审过程被告宁某某的代理人只是说其是做生意的,我们认为被告宁某某应当向法庭出示其高额的收入证明,应包括收入的基础资料、纳税证明等,以证明其有能力购买如此高价的房屋,并且不需要银行贷款,否则,我们有理由相信其根本没有能力购买本案的诉争房屋,而仅是与被告李某和李某某的虚假买卖和恶意窜通行为。
被告李某、李某某在2009年6月30日与原告签订了《次新房买卖合同》,约定成交价格是400万元,另有1万元的装修补偿,在2009年9月16日与被告宁某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定成交价格是445万元。从表面上看,被告李某、李某某获取了45万元的利益,但是根据其与原告签订的买卖合同中约定的违约责任来计算,即,原告与被告李某和李某某之间《房屋买卖合同》第七条违约责任的约定:每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金,截至原告得知房屋出售时,其应当支付给原告的违约金已经达到97万余元,大大超出其获取的利益,并且还有装修损失、房屋差价和转售利益等可得利益方面的赔偿。
本案诉讼争的房屋价格已经涨了一倍,高达人民币约800多万元。被告之所以会在短短的三个月后又将房屋二次出售,目的是在于看重房价的上涨,以获取更高的收益,但是其没有尽快解除第一份合同,势必会导致违约责任的进一步扩大,从而产生更大的违约责任,以至于需要承担高额的损害赔偿责任,于理不合。所以,被告不会做出这种严重损害其自身利益的行为,这样一份合同是在事后伪造的,用以逃避先前的合同义务,达到其攫取更大利益的目的。国汉律师
此外,我们需要提请法庭注意的一点是,原告刘某某与被告李某和李某某之间的房屋买卖合同明确约定,过户的税费由原告刘某某承担,房主401万为净得价,但三被告之间的房屋买卖合同却约定:出卖人承担的税费为所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税和综合地价款,买受人承担的税费为契税、印花税和土地出让金。根据该约定,实际上被告李某和李某某的实际卖房款又明显的少了几万元,这一点与李某、李某某在和原告刘某某签订合同时把税费特意标注有天壤之别,我们有理由相信这不符合被告李某和李某某的做事风格。这一点除了证明三被告之间的房屋买卖合同是虚假的之外,我们找不出更好的理由来说明了。国汉律师事务所
五、被告宁某某仅提供了11份收据,没有提交正式的凭证,不能作为其实际付款的依据,也不符合正常的风险防范等交易习惯。
1、在被告宁某某提交的11份收款证明中,金额几乎都是在三、五十万元左右,这种数额较大的款项,理应通过银行转账或现金提取得以实现,仅凭借被告李某、李某某出具的收款证明不能作为实际支付的依据。至少我们认为三被告应当提供大额存取款银行凭证等相关证据,包括被告宁某某的银行取款凭证,被告李某和李某某的当日存款证明等,以证明三被告之间的实际交易行为。
2、大额的现金交易存在极大的风险,包括纸币的真假及携带的安全性等,一般的人都会有这最基本的风险防范意识,但本案中三被告恰恰没有这最基本的安全意识,我们认为这有违常例,是非常明显的不合常规,也说明了一点,本案中的支付房款的交易行为没有发生,是虚假的行为。
六、房屋所有权人已经变更,租赁合同亦应变更,被告宁某某放弃每月人民币9000元的租金明显有悖常理。
按照被告的主张,2009年5月1日房屋已经予以出租,在2009年9月16日所有权人变更时,租赁关系亦应随之变更。按照房屋租金每月9000元计算,自2009年9月16日起计算,至2011年4月30日止,共计会产生17.55万元的房租收益。作为买房的宁某某一家,是不可能会放弃这么大的租金收益的,虽然房屋出租使其无法实际占有和控制,但是高额的租赁收益理应由其所有,至庭审结束,我们也没有看到三被告之间关于租金如何分配,或处理的证据。
另外,在房屋产权无法变更,且房屋无法实际交付的情况下,将租赁关系变更至其名下才是在当时控制房屋的最有效手段。所以,这种放任房屋继续由先前所有人控制和使用的行为,不能满足一名购房人的实际上的获利需求,放弃每月人民币9000元的租金明显有悖常理,其真实性是肯定值得怀疑,或者说这个房屋买卖根本就是虚假的。国汉律师事务所
现实是原告刘某某一直在该房屋居住,被告宁某某连到房屋看一眼都没有,更不用说租金收取了。
七、证人所描述的情形与被告陈述的情况不符,买卖行为疏漏百出。
1、证人王某的证言矛盾很多。在证言里面阐述,被告李某告诉其着急用钱,要把涉案房屋出售,托其寻找能够用现款买房的买主,但是三被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》中,并没有约定具体的付款方式及期限。被告李某作为卖方,签署这样一份协议,不仅不能使其立刻得到资金,达到其需要现款的目的,反而有可能使其陷入不能得到房款的纠纷当中,因此,证人王某的证言是明显存在瑕疵的,不能证明被告李勇着急用钱的目的。国汉律师事务所
2、从两位买房人支付定金的行为上可以证明,证人王某明显在说假话。被告宁某某提交的收据也显示出,其在签订合同后仅支付了5万元的定金,而原告刘某某签订合同当日却支付了人民币20万元的定金,被告李勇并没有因为此房屋的出售达到其预定的目的,也没有达到解决其着急用钱的目的,而是达到了把20万元定金转变为5万元的定金,并且对被告宁香娥何时付款的不确定性都无法把控,把自己置于非常不利的局面,所以证人所描述的情形与被告陈述的情况不符,对于证人证言的真实性不予认可,亦由此可见,三被告之间的买卖关系是不真实的。
八、原告刘某某的履约能力明显高于被告宁某某,并表示愿意一次性把后期房款一次性付清。
原告刘某某是山西经营煤矿生意的,家庭收入很高,支付能力很强。原告刘某某在与被告李某协商的过程中,多次提到可以多给一些房钱,并且也明确表示愿意一次性把后期的房款付清,这更进一步证明被告李某与被告宁某某之间的房屋买卖行为没有任何意义,是虚假的房屋买卖行为,其目的只是为了躲避与原告刘某某之间的房屋买卖行为,谋取更大的房屋差价款。国汉律师事务所
九、由于被告的不配合,导致鉴定文书的鉴定结论不全面、重要的鉴定无法进行,鉴定结论不能客观、公正反映全部客观事实,因此该鉴定结论不能作为定案的依据。
1、鉴定文书进行的鉴定不全面,鉴定的内容仅是部分内容,有很多内容无法鉴定,或无法确定,鉴定内容模糊,或是仅仅比对了部分检材等,并且重要的鉴定无法鉴定,因此对鉴定结论不认可,不能作为定案的依据。
2、该鉴定文书最为重要的一项鉴定是对被告签名字迹的形成时间进行鉴定,但由于被告不同意对检材进行部分损耗性检验,直接导致鉴定技术上无法进行该项鉴定,是由于被告的不予配合而造成该项鉴定无法进行,致使该鉴定文书失去鉴定的意义,不能得出客观公正的鉴定结论。
因此,我们认为鉴定文书没有得出一个准确的全面的鉴定结论,不能作为定案的依据。国汉律师
综上,虽然三被告力图制造一个可以以假乱真的交易场景,但是在其虚假的背后还是曝露了种种问题。通过以上对三被告分别作为买方、卖方的行为和心理进行逐一分析后,我们不难发现,有太多地方是不合常理的,只有当卖方、买方同时犯下各种错误,才能促成此次交易的完成,否则只要一方尽到了注意义务,都不会出现被告描述的交易场景。这样一个交易场景,似乎都是针对原告主张而精心设计的,试图排除一切非正常因素,结果恰恰引出了一系列不合逻辑的问题。所以,这样一个交易根本就不是真实存在的,而是被告李某、李某某为逃避合同义务采取的手段,通过与被告宁某某恶意串通,损害原告利益,从而达到其获取更大经济利益的目的。
以上代理意见,恳请合议庭在合议时,充分考虑本律师的代理意见。谢谢审判长、审判员!
 
                                 代理人:刘超律师、国汉律师事务所
                                2011年12月16日
 

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