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【山西某煤化集团房地产纠纷】代理词

 
代 理 词
 
尊敬的审判长、审判员:
北京市国汉律师事务所www.guohanlawfirm.com接受常年法律顾问单位山西—煤化集团有限公司(以下简称:山西煤化公司)的委托,就山西煤化公司诉李红某房屋买卖合同纠纷案件,出具有下代理意见:
案件背景:山西煤化公司于2007年5月向贵院提起诉讼,至今已有5年之久,但贵院一直没有做出裁决。法谚说:“迟来的正义不是正义”,山西煤化公司恳请贵院尽快做出裁判,以便于让法律关系处于一个稳定的状态,止纷息诉,以维护我公司的合法权益。现北京国汉律师再次将本案的事实和我方的理由,向贵院陈述如下,请贵院予以充分考虑。
一、本案涉案房产系我公司是善意有偿取得,双方的买卖协议合法有效。
2004年4月26日,山西煤化公司与李红某签订房屋买卖协议,约定的房产价格与当时当地的市场价格相符合,签订协议当日,李红某就收取了全部房款并写下了收到条。最高人民法院《关于执行<民法通则>若干问题意见》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”山西煤化公司签订合同的行为,是善意有偿的行为,依法应当认定双方签订的协议有效,判令李红某履行房产过户登记等相关协助义务。
二、从涉案房租收取人的变更来看,张红某早就知道且同意我公司与李红某签订的房屋买卖协议。
2004年4月签订房买卖协议并将房屋交付我公司之前,涉案房屋租金由李红某之妻张红某收取。房屋买卖协议生效后,房租租金由我公司收取。对该事实,涉案房屋承租人可予证实(证据附后)。这足以证实张红某在签订合同时就知道我公司与李红某签订的房屋买卖协议,而且同意该协议。否则,张红某正在收取的房屋租金利益戛然而止,而不做出反应,不主张权利,显然有悖于日常生活常识。
三、从签订合同到张红某主张权利的时间,以及山西--县城市大小规模来看,张红某应当知道且同意我公司与李红某签订的房屋买卖协议。
2004年4月房屋买卖合同签订后,我公司开始收取租金,房屋就置于了我公司的管理控制之下。但长达3年之久的时间里,在山西--县这个不大的城市,张红某从未主张过权利。即使2007年7月22日张红某的起诉,也是在我公司于2007年5月24日起诉李红某后的不得已行为。
这些事实同样证明,张红某知道且同意我公司与李红某签订的房屋买卖协议。否则,张红某就不会不主张权利。同样的道理,李红某、张红某关于张红某不知道我公司与李红某房屋买卖合同的观点,明显不合常理。
 
本律师认为,本纠纷系被告违背诚实信用的法律原则和商业道德所导致,案情事实清楚,案件久拖不决不仅让当事人的权益处于一个不稳定的状态,而且客观上会纵容被告的不诚信行为。法律有教育功能、预测功能、指引功能、惩罚功能等社会功能,教育人们可以做什么,不能做什么,那些行为会受到处罚,来指引人们的行为。法的这些功能的实现,不仅通过立法,更要通过司法来实现。若以后做出对被告有利的判决,客观上就会起到纵容违背诚实信用的行为,起到负面的社会效果。
最后,山西煤化公司恳切要求贵院尽快做出公平正义的裁判,让不诚信的行为得到惩罚,通过贵院的具体司法,在维护我公司合法权益的同时,也让法律的社会功能得以实现。
以上代理意见,恳请合议庭在合议时予以考虑,并酌情采纳。谢谢审判长、审判员!
 
                                                  山西--煤化集团有限公司
                                                   北京市国汉律师事务所
                                                   律师:刘超、刘昭彦
                                                  二〇一二年五月二十四日
 
 
 
 
附件:
1、2004年4月26日 李红某写下的受到50万元房款的收到条;
2、房屋承租人出具的证明,证实2004年4月之前,涉案房租有李红某之妻收取,2004年4月之后,房屋租金由煤化公司收取。
3、出具证据2证言的承租人与李红某的房屋租赁合。
 
 

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