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【解除房屋买卖合同纠纷案】代理词

 
代理词
 
尊敬的审判长、审判员:
就快富--有限公司诉刘伟房屋买卖合同纠纷一案,现我代理刘某就本案发表代理意见:
一、本案原告违反约定在先。原告作为一家公司法人,理应当向被告提供其公司的开户银行和账号,以利于被告按照合同的约定支付价款。但原告到法庭庭审结束都没有向被告提供有效的开户银行和账号,是导致被告至今不能支付价款的直接原因。
被告认为,原告是一家合法注册的公司,应当有公司往来结算的账户。但被告为逃避我国的税收监管,实现少缴、不缴税款的目的,不同意被告将其款项付至原告公司的账户,为此,自始至终也不向被告提供开户银行和账号信息。作为被告,不应当协助原告实现上述非法目的,于是被告多次打电话与原告代理人联系,但原告代理人要么不接电话,要么以种种理由推拖拒不提供公司开户银行帐号,这是导致被告至今不能及时支付款项的直接原因。
随着房屋价格的上涨,原告还企图利用非法手段,反过来要求与被告解除合同关系,并要求被告承担巨额的违约金,同时将房屋以更高的价格转让。为实现这一目的,原告自称多次通过大成律师事务所向被告发送律师函(虽然被告本人并未收到律师函),同时又将房屋以更高的价格转让,原告现在在网上销售的房屋已经将价格提高至450万元。
原告的违约行为在先,原告至今未向被告提供公司的开户银行和账号,被告怎么能将上述款项支付给原告呢?没有原告的协助,被告根本无法履行。被告无法履行,又联系不到原告的代理人刘建某先生,被告只能处于漫长的等待之中。这怎么构成违约呢?因此,请求法院查清事实,驳回原告的诉讼请求。
二,就本案双方之间的买卖合同是否解除问题,本案代理人认为:本案原告并未实际行使合同解除权,涉案买卖合同并未解除。首先,根据《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。这里的应当“通知对方”,是就“原告明确作出的解除合同意思表示”通知对方。原告若主张解除合同,则应当向被告发送“解除合同”的书面通知,并在通知中明确作出“现通知你解除双方之间的《钱款交付书》及《补充协议》”的意思表示。但本案原告并未向被告发送含有上述意思表示的“解除通知”。从原告提供的两份书面通知(虽然被告并未实际收到上述通知)的证据来看,第一份,2010年6月22日发送的《催告函》,原告自己承认,系“敦促其履行协议约定的付款义务”(见《起诉状》);第二份,2010年8月19日发送的《律师函》(EMS单号为EF839459094CS,根据现有原告提交的证据,应当为注明落款为2010年8月12日的这份),原告自述:“敦促其履行付款义务,并明确告知如其在90天期限届满时仍未全面履行己方义务,快富公司将在期限届满时解除双方房屋买卖协议” (见《起诉状》),结合原告主张和本次《律师函》的内容来看,这份《律师函》只是与上一份《催告函》性质同样的“敦促”被告履行付款义务的文件。因为,在整个《律师函》中,原告只是在第3页倒数第五行开始提到“如您(指被告,本代理人注)在接到本函后三个月内仍未全面履行合同约定的价款支付及迟延付款的违约金支付义务,快富公司将于期限届满之日即时解除与您的房屋买卖协议……”,注意,本文中律师用到“将于期限届满之日解除合同”,表明原告主张:期限届满时,如果被告仍拒绝履行义务,原告将具有法律上的合同解除权。但是在之后,原告并未行使这一权利,即:原告从来没有通知过被告:“解除双方于2010年1月25日签署的《钱款交付书》及《补充协议》。”因此,被告代理人认为,原告从来没有向被告发送带有“解除合同”性质的通知,也并真正意义上主张解除合同,因此,本案双方之间的买卖合同关系并未解除,不发生解除合同的法律效力。原告应当继续履行双方之间的合同。
其次,合同法第九十六条规定,通知到达合同解除。但本案的通知并未到达被告。原告只提供了原告发送书面通知的证明,却没有提供被告收到通知的证明。既然原告是以特快专递的方式发送的通知,原告为什么不向法庭提交被告本人签收的回执?我们从邮政特快专递的操作常识都可以知道:邮政特快专递的对方签收后,在邮政部门是留有签收人签收的回执原件的。只要发件人凭投递单的原件向邮政部门查询,邮政部门是可以为查询人提供签收回执的复印件并加盖邮政部门印章的证明文件的。为什么原告不提供这样的证明文件?提供了这样的证据不就能证明被告是否收到了吗?原告之所以不提供,我们有理同相信这样的证据对原告不利:或者没有回执,投递的文件被退回;或者投递给了其他人。总之,这恰恰证明被告并没有收到上述文件。
此外,退一步讲,如果把原告的起诉作为解除合同的通知,也应该给被告一个合理的履行义务的期限。本案自第一次开庭至今,被告一直表示可以立即履行合同,支付购房款,但原告均予以拒绝,法庭也主持了多次调解,最终由于原告的房价长的过高而没有达成一致,由此可以证明,原告解除合同的理由是房价卖的太低,目的是提高房价,谋取更大的利益,充分证明了是原告在违约,而不是被告违约。
三、原告主张违约金的依据不成立。
首先被告没有违约,是原告为了提高房价拒不提供付款账户导致被告无法付款,从这一点出发,即使由于原告没有按期付款,违约责任也应当适用第三条第3款,即每逾期一日赔偿原告500元人民币,合同继续履行,并于产权转移当天支付的条款,而不是适用第六条第2款的违约责任,该条的适用条件为:1、被告提供的个人证件不真实,导致无法过户;2、签订本协议后,不买该房屋的;此两条约定被告均不存在违反的行为,被告至今仍是强烈要求履行双方签订的房屋买卖合同,而是原告恶意的抬高房价,不配合办理付款和过户事宜造成双方的纠纷。因此,退一万步而言,如果被告违约,原告适用的违约条款也不成立,没有合同依据。
四、北京市大成律师事务所在给原告发送的《律师函》,并未附有原告给予北京市大成律师事务所的合法委托手续,因此,即使被告本人真实收到上述《律师函》,也无法确认北京市大成律师事务所与原告之间的委托关系。第一,被告没有附原告的《授权委托书》,没有明确的代理权限,被告无法确认原告是否委托了律师事务所,就何事项委托了律师事务所,律师事务所是否具有催促被告履行合同进而代表原告公司解除合同的权利。虽然被告已经注意到律师函中北京市大成律师事务所自述“北京市大成律师事务所接受快富发展有限公司的委托”的内容,但被告不可能仅凭北京市大成律师事务所的陈述就当然是认定,原告已经给予事务所委托,事务所已经具有上述催告及至解除合同的全部权限!如果今天大成律师事务所通知我解除合同,明天金杜律师事务所又通知所履行合同,后天又有律师事务所通知我增加合同价款,我们到底相信哪一份律师函有当事人的授权呢?因此,被告代理人认为,《律师函》本身,对被告本人并不发生任何法律效力。此项证据甚至与本案没有法律上的关联关系,建议法庭不予采信。
综上所述,被告代理人认为,一、原告违反诚信原则拒不提供开户行和账号,拒不接听电话、拖延在先,并不是被告人不支付房屋价款,违约责任应当由原告承担。被告不存在违约行为。二、原告属违约一方,违约一方是不能行使合同的解除权利的。三、原告发送给被告的两份《律师函》,并未提供被告收到上述函件的有效证据,上述通知并未“到达”被告。四、原告提供的两份《律师函》,在法律上只是催促被告履行义务的通知而并不是“解除合同”的通知,因此,双方的买卖合同关系不发生解除的法律效力。五、假使被告违约,原告依据的违约责任条款也是错误的,并且该违约金过高。因此,恳请贵法庭查清事实,驳回原告的诉讼请求,并支持被告的反诉请求。
 
                                   代理人:刘超
                                   2011年10月24日
 

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