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【房屋买卖合同无效案】二审代理词

 
 
尊敬的审判长:
我受被上诉人王某某、梁某某的委托,出庭担任诉讼代理,现就本案的基本事实结合有关法律,提出以下代理意见:
一、一审法院对本案认定事实清楚、法律关系定性准确、适用证据恰当、责任确定合理、审判程序合法。因此,(2005)大民初字第1093号民事判决合理合法,请求二审法院予以维持,以维护被上诉人的合法权益。
1、被上诉人为鹿圈二村村民,户口也在鹿圈二村,我们在一审时已向法庭提交了公安机关开出的户口证明,直至起诉之日本案被上诉人王某某的身份证仍然登记为鹿圈村。
2、二被上诉人作为鹿圈村的集体经济组织成员,依法享有农村宅基地的使用权,其取得宅基地的使用权符合法律法规的规定;二被上诉人在合法取得的宅基地上建造的房屋,更加符合法律法规的规定,依法应受法律的保护。
3、上诉人为城镇居民,具有自己的住房,又不是鹿圈二村的村民。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定:宅基地属于农民集体经济组织所有,只有集体经济组织的成员才享有宅基地的使用权。本案被上诉人在合法取得的宅基地上所建的房屋正是对宅基地的合法使用。根据《中华人民共和国民法通则》及民法原理,房屋与土地无法分割使用,房屋不能离开土地单独存在,房屋买卖不仅发生转移房屋所有权的后果,而且发生宅基地使用权的转移。因此,本集体经济组织以外的成员不是农村房屋买卖合法的主体;另根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的有关规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此,上诉人作为本集体经济组织以外的成员与被上诉人签订的农民房屋买卖合同,违反了法律法规的强制性的规定,是无效的合同。
4、本案争议房屋的集体土地建设用地使用证的合法登记人为被上诉人,此事实在一审和二审庭审过程中上诉人对此予以承认,只是认为房产证领回后丢失了。此外,上诉人向一审和二审法庭提交了大兴区人民政府下发的被上诉人邻居的集体土地建设用地使用证,国家有权机关填发的证件上,均写有本案被上诉人名字。由此可以证明被上诉人房屋是经国家有权机关审批,上诉人提及的所谓违章建筑是没有任何法律依据的。
本案至目前为止,上诉人与被上诉人仅仅是签订了房屋买卖合同,并未办理房屋过户和宅基地使用权的变更登记手续。根据我国《民法通则》的规定及民法的相关原理,不动产物权的取得、消灭与变更,须经登记才能产生法律效力。上诉人购房后并未履行上述手续,双方之间的房屋买卖并未发生法律效力。
二、本案争议的焦点是对合同无效的确认,合同无效应是自始无效,不存在诉讼时效的问题。
综上。恳请二审法院查明事实,依法驳回上诉人的诉讼请求,维护被上诉人合法利益。
审判长:
以上是我对本案的法律观点,恳请贵法庭在合议时,充分考虑本代理人的意见。
代理律师:刘超
2005年11月6日
 

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