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无单方解除条款 业委会可否解除物业服务合同

 
   【案情】

  2013年,原告系南岸区龙门浩街道某业主委员会,与被告某物业公司签订物业服务合同,合同期限5年,合同未约定解除合同条件,后该业主委会员于2016年3月21日以物业服务存在重大缺陷为由,向物业公司发出解除合同通知,物业公司未提异议,原告以物业公司未在三个月异议期内提出异议,物业服务合同已解除为由,向南岸区法院起诉,要求判决该物业服务公司退出物业服务区域并移交相关设施。被告辩称,合同尚未达到法定解除条件,合同亦无单方解除合同的条款,业主委员会无解除权,即使其未在异议期内提出异议、也不必然发生解除合同效力。

  【分歧】

  本案在审理过程中,就解除合同通知的效力存在三种不同观点:

  第一种观点认为,非解除方未在异议期间提出异议,并要求确认解除合同的效力,物业服务合同当然解除。本案中,物业服务合同当事人没有约定异议期,则以解除合同通知到达物业服务公司之日起三个月为异议期,异议期内物业服务公司并未就解除合同在异议期内并未提出异议,异议权消灭,物业服务合同解除。

  第二种观点认为,物业服务合同是否解除,取决于解除权人是否具有解除权,物业服务公司服务存在瑕疵,并不符合法定解除条件,双方亦未约定解除条件,业主委员会并不具有合同解除权,即使非解除方未在异议期间内提出异议,合同亦不当然解除。

  第三种观点认为,在第二种观点的基础上,考虑到物业服务合同的特殊性,业主委托物业服务公司进行物业管理,从本质上来说属于委托合同,即合同的委托人有任意解除权。本案中,物业服务合同自解除通知到达时解除。

  【评析】笔者同意第三种观点。

  《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从文义来看,该法条包括解除权形成要件、解除权的行使条件及解除权产生的效力三个部分。当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条规定解除合同,即应当符合约定或法定解除条件,该条件成就即解除权形成,具备解除权后才能行使解除权,通知非解除方,如在异议期间未提出异议,即产生解除合同的效力。从法理上讲,合同解除权是形成权,一旦合同解除则影响巨大,如不以实质性条款予以要求,只要符合解除权行使的形式要件即解除合同,会导致滥用合同解除权,使希望摆脱合同束缚的一方当事人,轻易解除本无法解除的合同,违反“契约必须遵守”原则。故当非解除方未在异议期间内提出确认之诉,后又向法院提起诉讼,法院应当审查解除权是否存在,而非解除方逾期提出异议也只是导致异议权丧失,解约一方的解除权并不因此自动成立,解约行为也不因此自动有效,即合同解除应当同时满足实质要件及形式要件。

  本案系物业服务合同法律关系,是一种典型的信赖合同,是业主基于信任委托物业公司办理服务管理事务来实现对物业的管理,其性质上是委托合同,业主享有合同任意解除权,业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业决定,由业主委员会通知物业服务合同,解除通知到达时物业服务合同解除。

(作者单位:重庆市南岸区人民法院)

来自中国法院网
 

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