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刘超律师代理房屋买卖合同纠纷二审,驳回对方上诉

 

                                      中华人民共和国北京市第二中级人民法院
                                                       民事判决书
                                                                                          (2012)二中民终字第8557号
    上诉人(原审原告、反诉被告)FITZX DXOPMENTLIMIX(中文译名某发展有限公司),住所地略。
    法定代表人LAU,XX(中文译名刘某),现任董事。
    委托代理人罗某,北京市XX律师事物所律师。
    委托代理人郭某,北京市XX律师事物所律师。
    被上诉人(原审被告、反诉原告)刘某,男,196X年X月X日出生,汉族,某科技发展有限公司经理,住北京市朝阳区XX中路XX花园X号楼X单元X号。
    委托代理人刘超,北京市国汉律师事务所律师http://www.guohanlawfirm.com/
    上诉人某发展有限公司(以下简称某公司)因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院( 2011)朝民初字第1 5 59 5号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。某公司之委托代理入罗某、刘某及委托代理人刘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    2011年4月,某公司起诉至原审法院称:2010年1月2 5日,我公司与刘某签订《钱款交付书》及《补充协议》,约定:我公司将名下北京市朝阳区X园东里X园X号院X号楼X单元X号房屋(以下称601号房屋)转让给刘某,转让款为405万元,协议签订当日支付定金1 0万元,201 0年2月5日前支付首付款及定金100万元,2 01 0年2月1 0日付清剩余价款295万元。协议签订后,刘某仅在协议签订当日支付定金1 0万元,此后并未按照协议约定交付首付款及剩余价款。2010年6月2 2日,我公司以EMS快递邮寄《催告函》给刘某,敦促其履行协议约定的付款义务,该函已于6月23日签收。2010年8月19日我公司委托律师向刘某签发《律师函》,敦促其履行付款义务,并告知其如在90天期限届满时仍未全面履行义务,我公司将在期限届满时解除买卖协议。刘某已于201 0年8月21日签收该函。但刘某至今未履行付款义务。《补充协议》第三条、第六条约定,如刘某在2010年2月1 0日前未能付清全部房价款,每逾期一日需赔偿我公司滞纳金500元,如在签订协议后不买该房屋的,应支付违约金80万元。现起诉要求:1、解除双方签订的房屋买卖协议。2、刘某向我公司支付违约金80万元。
    刘某辩称并反诉称:不同意某公司的全部诉讼请求。房屋买卖合同签订后我积极履行合同并没有违约。我未支付后期款项的责任在于某公司。在支付第2期款项时,某公司的代理人在外地,不向我提供帐号,导致我无法支付购房款。购房手续必须由代理人亲自办理,因此在时间上产生了延误。我要求付款时,某公司的代理人要求提高房屋价格,导致争议。某公司一房二卖,在与我签定合同后,又另行委托链家公司销售601号房屋,报价450万元到5 50万元之间。不同意某公司关于违约金的计算依据。我明确表示要继续履行该合同,购买该房屋。不同意解除合同。现提起反诉要求:1、某公司继续履行买卖合同,把601号房屋过户给我。剩余房款395万元同意在过户当日支付。2、某公司向我支付违约金80万元。
    原审法院经审理查明:2 010年1月25日,某公司与刘某签订《钱款交付书》及《补充协议》,约定:某公司将其名下601号房屋转让给刘某,转让款为405万元,协议签订当日支付定金1 0万元,2 01 0年2月5日前支付首付款及定金1 00万元,2 01 0年2月10日付清剩余价款295万元。协议签订后,刘某在签约当日支付了定金1 0万元。
    某公司提交该公司于201 0年6月22日向刘某邮寄的《催告函》和特快专递回执以及于201 0年8月19日、201 0年11月11日向刘某邮寄的《律师函》和特快专递回执、在邮局打印的特快专递详情单,证明因刘某没有按合同约定支付价款,某公司履行了催告义务,因刘某未按催告函的要求在90天内付款,某公司已通知刘某解除了双方的买卖协议。刘某称其未收到上述函件,刘某认可特快专递上面所写的手机号是其手机号,但称地址栏中把刘某的地址东坝中街写成了东坝中路。某公司201 0年11月11日向刘某邮寄的《律师函》中有如下内容:截至本月21日,您收到201 0年8月19日律师函已届满3个月,如您在本月21日前仍未履行合同约定的价款及迟廷付款违约金支付义务,某公司将于期限届满之日即时解除与您的房屋买卖协议。
  刘某称其曾在2 010年1 0月30日、11月14日给某公司法定代表人刘某打电话、发短信催促其办理过户付款,但刘某不接电话,不给回信。某公司对此不认可。
    某公司提交中介公司工作人员张霞在2 01 0年3月1日给刘某发的电子邮件打印件,内容是原双方在履行合同过程中因刘某付款障碍所以双方签订补充协议将付款时间延迟至201 0年5月30日并支付滞纳金。某公司称因刘某拒绝签署该补充协议双方未能协商一致,某公司以此证明刘某迟延付款。刘某对该证据的真实性不认可。
    某公司提交刘某与刘某的手机往来短信照片,证明刘某一直能够联系到刘某,刘某表示资金紧张要求迟延付款。其中201 0年5月5日的短信是刘某提供的通讯地址,该地址为东坝中路。2010年2月11日的短信内容为:“刘先生你好:节前1 3号楼房款现金比较紧张,要到节后陆续兑换出来再打给你”。2010年5月6日的短信内容为:“刘先生你好:向我借钱的朋友明天才能答复还给我的具体金额,得到消息后马上联系你”。刘某对上述短信的真实性均认可。
    刘某提交201 0年1 0月至11月期间刘某与刘某之间的手机短信照片,证明刘某联系刘某有困难,刘某将房屋另行出售。某公司对上述短信的真实性认可,认为刘某发短信的时间是茌某公司发送律师函之后,双方合同已经解除,不认可刘某的证明目的。
    某公司代理人在核对刘某出示的手机内的短信原件时,发现刘某手机中有刘某发给刘某的一份手机短信,短信的内容是:“我已委托律师在2 01 0年8月19日、11月11日签发《律师函》给您,催告您在接到首次律师函之日起3个月内完成付款及违约金的支付,否则期限届满我将履行解除合同的权利。上述律师函均已完成送达签收,与合同相关事宜请与我的律师联系。”某公司申请法院对刘某手机中的该短信进行证据保全,认为该证据证明刘某知道刘某给其发律师函一事。刘某称其收到刘某的这份手机短信后于201 0年11月18日给刘某回复了短信,回复短信的内容是:“我于五月份先后几次联系您,告知我的继续购买意向和筹措资金到位情况,询问您何时来京面谈,但一直未能见到您到京解决此事,致使此事至今未能办理完毕。我至今也未接到您及您的律师电话及邮件。双方签订的合同未就具体的履行时效做明确约定。若无机会与您本人协商,我只好委托律师解决此事。”
    刘某申请北京链家房地产经纪有限公司工作人员王某到庭作证,王某称,601号房屋曾在我公司登记过销售信息,201 0年6月我给业主打电话核实信息,业主报价是550万元。
    上述事实,有《钱款交付书》及《补充协议》、《催告函》、《律师函》、证人证言、当事人陈述意见及庭审笔录等证据在案佐证。
    原审法院经审理认为:双方当事人签订的《钱款交付书》及《补充协议》是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。上述协议已具备房屋买卖合同的主要条款,在双方当亭人之间建立起了房屋买卖合同关系。现有在案证据能够形成证据链,证明刘某未能按照合同约定
在2 01 0年2月1 0日前付清剩余房款,此后经某公司催告,刘某仍末在合理期限内支付剩余房款,某公司有权解除双方的房屋买卖合同。某公司要求解除双方间房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。刘某要求继续履行房屋买卖合同的反诉请求不予支持。鉴于某公司在2010年2月10日后仍同意继续履行合同并催告刘某付款,刘某提交的证据表明其在201 0年1 0月后亦曾要求继续履行合同,刘某并无明显的拒绝购房的违约行为,考虑到房价上涨因素,某公司解除合同后并无损失,依据公平原则,某公司要求刘某支付违约金的诉讼请求不予支持。某公司应将刘某的定金1 0万元退还刘某。刘某未能举证证明某公司存在拒绝履行合同的违约行为,其要求某公司支付违约金的反诉请求不予支持。据此,原审法院于2012年2月判决:一、某发展有限公司与刘某于2 01 0年1月25日签订的《钱款交付书》及《补充协议》于本判决生效之日解除。某发展有限公司于本判决生效后三日内向刘某返还定金十万元;二、驳回某发展有限公司的其他诉讼请求;三、驳回刘某的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟廷履行期间的债务利息。
    原审法阮判决后,某公司不服,向本院提出上诉,请求撤销原判,支持其在原审提出的全部诉讼主张。其上诉理由为:一、一审法院认定某公司在201 0年2月1 0日后仍同意继续履行合同并催告刘某付款,属于认定事实不清,我公司催促其付款,并不意味着合同约定的履行期限廷后,也不意味着刘某不应承担逾期付款的违约责任。二、一审法院适用公平原则处理案件,违背了合同法当事人意思自治的原则,属于适用法律错误。刘某同意原审判决。
    本院经审理查明:原审法院依据有效证据对本案事实的描述客观,本院对原审法院查明的事实予以确认。
    本院认为:双方当事人对于原审法院判决合同解除均无异议,本院维持原审法院该项判决。合同解除后,已履行部分在可恢复原状的情况下应恢复原状,原审法院判决。某公司返还向刘某收取的1 0万元定金,并无不当,本院予以维持。某公司上诉不同意返还,没有法律依据及合同依据,本院不予支持。关于某公司主张的违约金应否支持的问题,本案之合同系因刘某逾期付款,经催告仍不付款而导致合同解除的,并非因刘某违反《补充协议》第六条第2项之规定而导致合同解除,某公司主张《补充协议》第六条第2项所约定之违约金,没有合同依据。且目前诉争房屋已经升值,守约方某公司的损失获得适当弥补,原审法院考虑合同约定及合同法之衡平原则作出一审判决,并无明显不当,本院予以维持。上诉人上诉请求本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:
    驳回上诉,维持原判。
    一审本诉案件受理费5900元,由某发展有限公司负担2950元(已交纳),由刘某负担2 9 50元(于本判决生效后七日内交纳);反诉案件曼理费5900元,由刘某负担(已交纳)。二审案件受理费11 800元,由某发展有限公司负担(已交纳)。
    本判决为终审判决。

                                                                                           审   判  长    李  馨
                                                                                           代理审判员   钟  恩
                                                                                           代理审判员   周梦峰
                                                                                            书   记  员   马  潇

 

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