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刘超律师{一房二卖案例}(二审),终审法院驳回对方上诉,维持原判!

 

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刘超(北京)律师成功代理一房二卖典型案件(一审)
《北京晚报》报道我所代理案件:法院首度撤销合同 一房二卖 被判恶意串通

下面公布的是此案的终审判决,本案一审二审均由刘超律师www.guohanlawfirm.com代理刘某,法院最终认定李某与宁某之间存在恶意串通,驳回上诉,维持原判。本所刘超律师成功维护了当事人的合法权益。
判决书:
                                 北京市第二中级人民法院
                                          民事判决书
                                                            (2 012)二中民终字第0772 3号

         上诉人(原审被告)李某,男,1 96X年X月X日出生,汉族,住北京市东城区香饵胡同X号楼X单元X号。
         上诉人(原审被告)李某某,男,1 98X年X月X日出生,汉族,北京XX大学学生,住址同李某。
         上列二上诉人之委托代理人陈某,北京市XX律师事务所律师。
         上诉人(原审被告)宁某,女,1 96X年X月X日出生,X族,农民,住北京市顺义区X地区X街村小辛庄街X号。
         委托代理人王某,北京市XX律师事务所律师。
         被上诉人(原审原告)刘某,女,196 X年X月X日出生,汉族,住北京市东城区东X富贵园X。
         委托代理人刘超,北京市国汉律师事务所律师
         上诉人李某、李某某、宁某因房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市东城区人民法院( 2011)东民初字第02438号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
         2011年1月,刘某起诉至原审法院称:2009年6月30曰,我与李某、李某某签订《房屋买卖合同》约定,李某、李某某将北京市东城区(原崇文区)新怡家园X号楼X单元X室售予我;房屋总价款为人民币400万元(其中合同签订之日支付定金人民币20万元,此后10日内支付80万元,同年8月15日之前支付1 2 0万元,办理房产移交手续时支付余款)。上述合同后,李某、李某某于2009年7月7日将合同约定房屋交付我,我遂对其进行装修并居住至今。2010年1 0月29日,合同所涉房屋的产权证下发,我开始多次催促李某、李某某协助办理产权转移登记手续,但李某明确表示,因房价上涨不愿将房屋出售给我,并要求我腾房。我随至房地管理部门查询房屋情况,得知李某、李某某已将房屋售予宁某并已办理了产权转移登记手续。我认为,我与李某、李某某所签合同系双方真实意思表示,合法有效,故李某、李某某无权再对房屋进行处分。但李某、李某某与宁某却再签《房屋买卖合同》并办理房屋产权转移登记手续,显系恶意串通,故请求法院确认李某、李某某与宁某所签《房屋买卖合同》无效。
        李某、李某某对刘某所述双方签订《房屋买卖合同》及与宁某再签《房屋买卖合同》等事实不持异议,但辩称:我们与宁某并非恶意串通,而是正常交易。因为,刘某需要办理贷款才能支付房敖,但因李某急需用钱,宁某可以随时付款,故将房产售予宁某。据此,不同意刘某之请。
         宁某对刘某所述其与李某、李某某签订《房屋买卖合同》之事实不持异议,但辩称:李某与宁某商议以人民币445万元的价格将新怡家园X号房屋售予宁某,双方签订《房屋买卖合同》后,宁某已支付房款人民币385万元,因收房时发现有租户,故余款尚未支付。据此,宁某未与李某、李某某恶意串通购买房屋,请求法院驳回刘某之请。
         原审法院经审理查明:本案诉争房屋为北京市东城区(原崇文区)新怡家园X号楼X单元X室(以下简称涉案901室),原系李某、李某某名下之房产,刘某由北京荧灿房地产经纪有限责任公司(案外人,以下简称某经纪公司)居间与李某、李某某协商购买事宜。
         2009年6月30日,刘某作为买受人(合同乙方)与出卖人李某、李某某(合同甲方)签订《房屋买卖合同<房屋所有权证未取得正在办理之中>》(以下简称《房屋买卖合同》)。双方约定:甲方将建筑面积158.  36平方米的涉案901室售予乙方;房屋状况为未设定抵押、空房;房屋成交价为人民币400万元;付款方式为由乙方进行商业贷款,并于合同签订日支付定金人民币20万元、合同签订后1 0日内支付人民币80万元、同年8月15日前支付人民币120万元、剩余房款于办理产权转移登记手续时交付;乙方已向甲方支付1万元的装修费;乙方支付首付款后,甲方认可乙方入住装修,等产权证下发后双方办理过户手续。上述《房屋买卖合同》落款下备注:“过户的税费由买方承担,房主401万(元)为净得价”。签约当日,刘某向该李某、李某某支付走金人民币2 0万元。
         上述合同签订当日,刘某(合同乙方)与李某、李某某(合同甲方)及某经纪公司(合同丙方)签订《房屋买卖居间见证合同<须与次新房房屋买卖合同配套使用>》(以下简称《居间见证合同》)。三方约定,甲方出售建筑面积158. 36平方米的涉案901室;甲乙双方商议的成交价为人民币400万元;乙方付款方式为银行贷款,拟定贷款金额为人民币2 00万元;乙方需按交易价的2.5%交纳服务费,即人民币1 0万元等。
         2009年7月7日,刘某(乙方)与李某某(甲方)、丙方李浩(案外人)签订《补充协议》约定,自2009年7月7日起涉案X室的物业费由乙方承担,此前的物业费由甲方承担等。当日,刘某向李某、李某某支付购房款人民币80万元,李某某出具《收据》载明:收到刘某首付款人民币80万元。同年8月1 4日,刘某向李某、李某某支付购房款人民币120万元,李某出具《收条》载明:收到刘某二期购房款人民币1 2 0万元。
         上述合同签订及付款后,刘某装修并入住涉案X房屋至今。
         另查,201 0年11月24日,李某、李某某作为出卖人与宁某(买受人)签订了合同编号为C394589的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《经纪成交版合同》)。双方约定:出卖人与买受人通过北京程远伟业房地产经纪有限公司(案外人,以下简称程远伟业)居间介绍成交;出卖人所售涉案X房屋的所有权证号为x京房权证崇字第040598号(共有证为040599),建筑面积为158. 36平方米;房屋状况为未设定抵押、未出租;房屋成交价为人民币12 5. 80万元等。当日:李某与宁某签订《存量房交易结算资金自行划转声明》,约定,该双方自行划转交易资金,对交易过程中发生的资金及权属风险自行承担。此后,宁某领取了涉案房屋编号为“X京房权证东字”第035245号的“房屋所有权证》。
         庭审中,经法庭询问,李某称,与宁某所签<经纪成交版合同》中约定的中介公司并未参与涉案房屋价格商谈及资金交付等,居间介绍人是王哲,后在交易中心办理过户时,因中介公司熟悉网签及过户程序,故经上网查询找到程远伟业帮助办理了网签和过户手续,并仅就该程序支付了800元的费用。另,李某持2 009年9月1 6日,李某、李某某(出卖人)与宁某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》(以下简称《自行成交版合同》)称,李某、李某某及宁某早在刘某购买涉案房屋之前,即2009年9月16日已经签订涉案房屋的买卖合同,并约定成交价为人民币445万元,而非在《经纪成交版合同》中约定的12 5. 80万元。此外,李某称,诉讼之前已向刘某发送了解除合同通知书。
         经询,宁某对李某所述中介公司的情况不持异议,另持2009年9月16日的“自行成交版合同》、《北京市房屋租赁合同》、11张<收款证明》等证据材料称:1、宁某购买涉案房屋的成交价实为人民币445万元,并已支付人民币385万元;2、宁某购买房屋时涉案房屋有承租人,但承租人已经放弃了优先购买权,由此证实宁某已尽到合同注意义务。此外,宁某请求法庭准予证人王哲出庭作证,证实其付款情况。
         证人王哲向法庭陈述:1、王哲系李某的同事、与宁某同住顺义镇.故介绍该二人买卖涉案房屋;2、2009年4月,宁某去看了涉案房屋,后双方商议价格为445万元,但李某说房屋出租过不了户,宁某也不急着住就同意了;3、宁某陆续以现金或转账方式将购房款交付李某,李某即在笔记本上撕下一张纸写收据,每次付款王哲均在现场。
         经询,刘某否认李某、李某某及宁某所提证据及证人证言的真实性,称:1、2009年7月刘某已经收房并装修,并无承租人,也未见看房人;2、李某、李某某及宁某未在合同中约定付款期限,提交法庭的11张收据上所载钱款均为几十万元,且为现金支付,这些均不符合交易惯例、大额现金付款亦不符合常理,故李某、李某某及宁某恶意串通明显;3、李某、李某某及宁某提交的11张钱款收据明显是在一个笔记本上同时书写形成的,不具真实性;4、证人证言存在诸多矛盾,如其并未陪同宁某看房,却证实宁某看了涉案房屋,如其证实宁某有银行转账付款,但李某、李某某及宁某提交的收据全部是现金收条,无任何一张银行交易单据,故证实证人与李某、李某某及宁某有利害关系,证言不具可信性。据此,刘某申请对上述11张钱款收据的墨迹形成时间及是否由同一支笔书写进行鉴定。
         再询,李某、李某某当庭指称11张钱款收据中的6笔钱款为银行转账支付,时间分别为2009年1 0月1 3日、11月1 7日,2010年1月8日及29日、2月2 7日、9月1 7日,并请求庭后提交银行对账证明。宁某确认李某、李某某所述,并称有些钱款是宁某领客户直接从银行拨付给李某、李某某的,相关证据亦要求于庭后提供。
        2011年6月9日,法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对11胀《收款证明》(<收条》)墨迹形成时间及是否为同一支笔书写形成进行鉴定。该研究所以“法大[2011]物鉴字”第271号《司法鉴定意见书》出具结论,分述了书写《收款证明》之笔与宁某签名之笔不属同一只笔,但对墨迹形成时间出具的意见为:鉴于当事人不同意对检材进行部分损耗性检验,无法进行检材中“李某、李某某、宁某”签名字迹的相对形成时间是否一致的鉴定。
         本案审理期间,法院向北京市建设委员会房屋土地交易大厅工作人员调查核实了合同编号的有关问题,该工作人员答复的主要内容为:1、市建委统一要求房屋交易过户要在交易中心进行联机备案的网签,也即上网填写房屋买卖信息后,由计算机统一进行联网备案并自动生成网签备案号,这个备案号也即合同上的编号;2、合同编号字母c打头是中介公司居间成交的合同、字母cW打头的是自行成交的合同:3、没有网签号合同是未在交易中心办理网签的合同,故房屋也无法经由建委管理系统办理过户手续。
         上述《司法鉴定意见书》及法院的调查笔录经当庭质证,双方均认可其真实性。但刘某称,因李某、李某某及宁某的原因无法得出真实结论,故证明其恶意。李某、李某某及宁某称,因房屋交易未完成,为今后诉讼所需不同意毁损性检验。
         再询,李某、李某某及宁某未完成向法庭提供银行转账单据及划款证明之举证责任,亦无证据证实其指称的曾向刘某发出过解除合同通知书。
        上述事实,有刘某提交的《房屋买卖合同》、《居间见证合同》、《Ⅸ补充协议》、《收条》、C394589《经纪成交版合同》及完税发票,李某及李某某提交的《自行成交版合同》,宁香
娥提交的“X京房权证东字”第XXX号《房屋所有权证》、11张《收款证明》,男有《司法鉴定意见书》,本院的调查笔录及当事人的当庭陈述在案为证。
         原审法院经审理认为:我国法律规定,当事人恶意串通,损害第三人利益的,合同无效。根据本案查明事实,李某、李某某就出售涉案房屋分别与刘某及宁某签订两份合同,其中,与刘某的《房屋买卖合同》签订于2009年6月30日,双方约定的购房价为人民币400万元,刘某如约交付了部分房款,李某、李某某亦依约将房屋交付刘某,并由刘某装修后居住至今。此后,即201 0年11月24日,李某、李某某再与宁某签订合同编号为C394589的《经纪成交版合同*,该双方约定购房价款为人民币125.  80万元,并办理了房屋所有权转移登记手续。现李某、李某某及宁某虽持《自行成交版合同》及11张《收款证明》(含《收据》)等材料称,李某、李某某及宁某的交易价格为人民币445万元,且已支付了385万元购房款,意在证实李某、李某某及宁某协商之价格不明显低于市场价格,且支付了对价。但在案的调查笔录、李某、李某某及宁某交易涉案房屋的契税完税发票证据证实,李某、李某某及宁某对涉案房星的交易价格为125. 80万元,该价格明显低于市场价及刘赛芝的<房屋买卖合同》约定价,显不合理,尤其是李某、李春智及宁某所持11张《收款证明》均为大额现金,且李雾、李某某及宁某始终未以其他相关证据,如任何一笔款项1无论是个人还是单位)曾经银行转账(或划账)支付到李某、李某某账上,故刘某的质证意见合理,且该11张<牧款证明》因纸张出处相同引起刘某对墨迹形成时间的合理怀疑,并申请司法鉴定时,李舅、李某某及宁某以交易尚未完成为由不同意进行毁损行检验。对此,为清楚事实,向李某、李某某及宁某释明若三方付款及收款属实,可在法院审理期间以拍照、重新抄录11张<收款证明》,或提供银行转账证明等方式留存上述证据,并将11张《收款证明》再行送往鉴定,否则,李某、李某某及宁某当承担举证不能之责任。此情形下,李某、李某某及宁某仍坚持己见。据此,再结合宁某自购买涉案房屋且取得产权证书至今并不收房,且无证据证实查验过涉案房屋,诚难确认李某、李某某及宁某《自行成交版合同>及11张《收款证明》的真实性,李某、李某某及宁某所签编号为C394589的《经纪成交版合同》恶意串通明显,依法当被确认为无效。据此于2 012年3月判决:李某、李某某与宁某于二O-O年十一月二十四日签订的合同编号为C三九四五八九的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无效。
        判决后,李某、李某某及宁某不服,上诉至本院称,宁某已取得涉诉房屋的产权证,属于善意买受人。请求二审法院查清事实,依法改判。刘某同意原判。
         本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明认定的事实无异,本院予以确认。
         另查明,本院审理中,再次询问李某、李某某及宁某,在对于《收款证明*进行拍照、复印的情况下,是否同意对于11份《收款证明》是否同时形成进行鉴定。李某、李某某及宁某以“鉴定时间过长,增加了当事人的诉累。其次鉴定会破坏检材,影响李某和宁某之间后续纠纷的解决”为由拒绝。
         再查明,原审中,李某、李某某称,收到宁某的385万元购房款中有六笔通过转账方式支付。原审法院要求其“提供银行转账情况”,但李某、李某某未提供。本院审理中,李某、李某某及宁某称有五笔201万元系转账支付,并提供了未加盖银行印幸的“账户历史明细清单”予以佐证。但该五笔款项均不是自宁某及家人的账户汇出。宁某称,该201万元系欠其钱的客户按照宁某的指令直接向李某的账户付款。但未提供其与客户存在债权关系的证据,并以客户生意忙为由,拒绝付款的客户到庭作证。另,李某、李某某称其与宁某通过中介公司签订房屋买卖合同并支付中介费几千元,但未提供支付中介费的证据。
         审理中,刘某表示剩余购房款无需贷款,可以一次支付。
         上述事实,有双方当事人陈述在案佐证。
         本院认为,恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原审法院依据查明的事实,认定李某一房二卖恶意明显,其及宁某提供的证据不足以证明宁某善意购买了涉诉房屋,故判决李某、李某某与宁某签订的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无效。本院围绕宁某与李某、李某某之间是否存在真实的买卖事实进行了审查。首先,宁某主张已支付购房款385万元,刘某对于宁某大额现金支付持有异议,并要求对于作为宁某付款凭证的11份《收款证明》是否为同时形成进行鉴定。李某、李某某及宁某以“鉴定时间过长,增加了当事人的诉累。其次鉴定会破坏检材,影响李某和宁某之间后续纠纷的解决”为由拒绝进行鉴定。在一、二审法官均向李某、李某某及宁某释明可由人民法院对于<收款证明》进行拍照、复印的情况下,宁某、李某、李某某仍予以拒绝。另,李某、李某某及宁某在原审法院称已支付的38 5万元中有六笔通过转账支付,但未提供转账凭证,本院审理中,李某、孪睿智改称有五笔共计201万元通过转账支付,但经查均不是自宁某及家人的账户转出,且宁某不能证明其与账户所有者的债权关系。故此,宁某履行合同义务支付购房款存在疑点;其次,李某及宁某主张其通过中介公司签订房屋买卖合同,但未提供支付中介费的依据;宁某主张其两次勘验涉诉房屋,第一次发生在刘某与李某、李某某签订买卖合同之前,第二次发生在刘某已入住涉诉房屋,对于宁某第二次看房,刘某予以否认。综合上述疑点,宁某、李某、李某某主张宁某履行了合同义务,为善意买受人证据不足,本院不予采信。李某与宁某之间存在恶意串通,意图以虚假买卖及过户的行为来阻止刘某获得涉诉房屋,故此,原审判决并无不当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
         驳回上诉,维持原判。
         一、二审案件受理费各70元,均由李某、李某某及宁某共同负担(一审案件受理费于本判决生效后七日内交纳、二审案件受理费已交纳)。
        鉴定费2 7 5 00元,由刘某负担7 500元(已交纳),由李某、李某某及宁某共同负担20 000元(于本判决生效后七日内交纳)。
        本判决为终审判决。
                                                  审判长王羽红
                                                   审判员张洁
                                                   代理审判员李淼
                                                   二O-二年六月二十日
                                                    书记员王广 
 

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