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刘超(北京)律师成功代理土地租赁协议纠纷,驳回对方仲裁请求

 

申请人因土地租赁协议纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁,本所刘超律师作为被申请人的代理人参与了案件的庭审过程。刘超律师对本案有独到的法律见解,通过法律分析,大量的证据收集,最终仲裁庭裁决驳回了申请人的仲裁请求,维护了委托人的合法权益。
裁决书:
                                                                 北京仲裁委员会
                                                                        裁决书
                                                                                        ( 2012)京仲裁宇第0264号
申   请   人:北京市通州区台湖镇某村民委员会
地         址:北京市通州区台湖镇麦庄村
负   责   人:王某 该委员会主任
委托代理人:闰某  北京市XX事务所律师


被 申 请 人:北京某食品开发有限公司
住          所:北京市通州区次渠(麦庄西口)
法 定代表人:李某  总经理
委 托代理人:刘超  北京市国汉律师事务所律师

         北京仲裁委员会(以下简称本会)依据申请人北京市通州区台湖镇某村民委员会(以下简称申请人)于2011年12月9日提出的仲裁申请,以及中请人与被申请人北京某食品开发有限公司(以下简称被申请人)于2002年5月10日签订的《土地租赁协议》(以下简称本案合同)中的仲裁条款,于2011年12月16日受理了前述申请人与被申请人就本案合同产生的纠纷(以下简称本案)。本案编号(2011)京仲案字第1400号。
         本案适用本会自2008年4月1日起施行的《北京仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)。
         本会受理本案后,向被申请人送达了答辩通知、仲裁舰则、《仲裁员名册》等仲裁文件,以及申请人提交的全部仲裁材料。
         根据仲裁规则有关规定,本案审理适用简易程序。由于争议双方未在规定期限内共同选定独任仲裁员,本会主任依据仲裁规则有关规定,于2012年2月1日指定孙建为独任仲裁员,组成仲裁庭审理术案争议。争议双方末对仲裁庭组成人员提小回避请求。
       仲裁庭审阅了争议双方提交的全部书面仲裁材料,决定于2012年2月17 H在北京开庭审理本案争议。仲裁庭如期开庭,申请人及被申请人的委托代理人均到庭;双方在仲裁庭主持下进行陈述,答辩、举证、质证、庭审调查和辩论及最后陈述等程序。仲裁庭试图调解,未果。
         本案现已审结。仲裁庭仔细分析争议双方当事人全部书面材料和口头陈述,依照相关法律及仲裁规则规定,作出本裁决。现将本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下。
                                                                      一案  情
        (一)本案基本事实和当事人陈述
         2002年4月30日,申请人向北京市通州区台湖镇人民政府提出《关于引进北京某食品开发有限公司的请示》,该请示内容为:1.以发展台湖镇麦庄村经济,解决本村剩余劳动力就业为目的,拟在本村工业园内选址,采用土地租赁形式,由被申请人独自兴建食品公司;2.被申请人是日商在华独资企业,产品内销400余家超市,出口日、韩等东南亚国家前景广阔;3.该项目占地8亩,建筑面积6000平方米建设周期两个月,投资60万美元,年上缴国税可达80万元(指人民币,下同),且项目符合环保要求。经村党支部、村委会研究,全体村民代表大会审议通过,同意引进该项目。2002年5月8日,申请人的请示得到批准。
         2002年5月8日,申请人与被申请人签订《土地租赁协议》(以下称10年期租赁协议),约定山被申请人承和麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩:租赁期限为10年(2022年6月1日至2032年5月31日):租金为每亩3000元;合同须通过公证处公证方可生效。2002年5月10日,申请人与被申请人签订本案合同,约定由被申请人承租麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩;租赁期限为20年(2002年6月l日至2022年5月31日);租金为每亩3000元;合同须通过公证处公证方可生效。
         2002年5月30 日,申请人与被申请人签订《土地租赁协议(补充条款)》,主要内容是双方根据公证处规定的公证年限20年,自愿按公证处要求将土地租赁协议中的租赁期限30年分割为20年和10年两部分,即2002年6月l日至2022年5月31日和2022年6月1日至2032年5月31日,其它内容不变。待20年租赁期满后,再另行公证后10年的租赁协议。
         2005年12月5日,申请人与被申请人签订《土地租赁协议(补充条款)》,将原来租赁面积由8亩变更为9.3亩,年租金由原来的24000元变更为27900元,其它条款末作变更。
         申请人称:本案合同项下土地属于集体所有,申请人将涉案土地出租给被申请人进行建设,违反《中华人民共和国七地管理法》(以下简称《土地管理法》)第四十三条笫一款的规定,故而本案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年;超过二十年的,超过部分无效。本案合同约定合同经公证生效,但本案合同违法所以未进行公证,故而本案合同未生效。故而,申请人提出如下仲裁请求:
         1.确认本案合同以及双方于2005年12月5日签订的《土地租赁协议(补充条款)》无效,责令被申请人立即拆除地上建筑物,恢复土地原状并向申请人交付该土地;
         2.被申请人承担本案仲裁费用。
         被申请人答辩称,1.本案合同是双方真实意思表示,是有效合同应受法律保护。被申请人严格履行了支付租金义务,依法纳税同时解决了当地部分人的就业,没有违约行为。3.被申请人承租的地点是在西联营厂院内,包括院内房屋与土地均属非耕地。西联营厂建立时是通过两级政府的相关审批程序,该地块当时就是进行非农业种植、养殖、林业建设等用途,不存在非法占用耕地的情形。被申请人租赁该厂地投资建厂,经过全体村民代表大会审议通过,并得到通州区台湖镇政府批准,被申请人的租赁行为受法律保护。04.被申请人承租的西联营厂院内场地,已于2009年确定进行拆迁,申请人提起本案仲裁程序,是为达到拆迁时不予补偿或少补偿的目的,请求依法驳同申请人的仲裁请求。
                                                                    二仲裁庭意见
         (一)关于本案合同的效力
         申请人认为本案合同违反了国家相关法律的强制规定,应当确认无效。被申请人则认为,本案的协议和补充条款是依法成立的,被申请人承租的地点是麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内,包括大院内的房屋与土地,而非耕地,其承租行为是合法的。虽然本案合同约定了公证后生效,但实际履行中双方都以行为变更了必须公证才生效的约定,因此本案合同合法有效,受现行法律保护。
         仲裁庭根据双方提交的书面材料以及庭审情况,认为双方对于以下基本事实均不存异议:1.双方曾经签署的数个土地租赁协议及补充条款:2.近10年时间双方都能认真履行协议约定的义务;3.申请人出租土地即被申请人承租地点是位于麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内;4.西联营厂当初在80年代建设和90年代扩建时已经按政府规定履行了占用耕地、占用非耕地的相关报批于续。仲裁庭注意到,对于被申请人提交的北京通环重型机器厂《联营企业协议书》、《通县人民政府关于次渠镇麦庄扩建汽车配件厂占用非耕地的批复》、《通县人民政府关丁次渠镇麦庄扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》、对于扩建停车场部分的《建设用地规划许可证》,申请人表示认可真实性。但对于被申请人提交的《通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复》、《通县人民政府关于麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复》、《关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复》、《关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》,申请人则以被申请人没有原件为由不认可真实性。仲裁庭认为,被申请人既不是该土地的所有人亦不是联营厂的代表,向政府部门索取西联营厂扩建州地的批复和规划许可证正本存在困难;依据被申请人上述证据之间的关联性和双方认可的事实,仲裁庭确认被申请人提交的《通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复>、《通县人民政府关丁麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复>、《关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复》、《关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》的真实性,同时确认上述批复与本案所涉租赁土地有关联。同时仲裁庭还注意到,《关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复》中有“未经市、县人民政府批准,土地的使用权不得出让、出租、转让等”的表述。申请人将已经获得批复许可使用的西联营厂使用的非耕地,出租给被申请人建食品厂。申请人提出,被申请人没有按照台湖镇人民政府的要求办理相关报批手续。仲裁庭认为,申请人没有履行各种报批手续,使得本案所涉土地的租赁在形式要件上存在欠缺,但此欠缺并不导致合同无效的后果。故仲裁庭依据本案现有证据和有关土地使用权的法律,不认为本案的数个土地租赁协议和补充条款违反国家强制性法律规定。
          对于申请人所持本案合同约定必须经公证后协议才生效,但实际并未办理公证,因此合同未生效的理由能否成立,仲裁庭认为应当从双方实际履行的客观状况和真实意思表达来判断。仲裁庭注意到双方实际履行协议近10年时间,申请人每年接受约定租金行为和被申请人每年按时支付租金的行为已达成默契,双方不再以公证作为胁议生效前提。申请人在协议履行近10年后提出协议没有生效的理由,显然缺乏事实依据,也不符合民事活动应遵循的诚实信用原则。
          综上,仲裁庭不能支持申请人关于确认本案合同及2005年12月5日签订的《土地租赁协议(补充条款)》无效的仲裁请求。
          由于申请人请求确认本案合同无效的请求无法得到仲裁庭的支持,故而对于申请人要求被申请人立即拆除地上建筑物,恢复土地原状并向申请人交付该土地的仲裁请求,仲裁庭亦予以驳回。
        (二)关于本案仲裁费的承担。
         由于申请人的仲裁请求未得到仲裁庭支持,故本案仲裁费由申请人承担。
                                                                     三裁  决
          仲裁庭依据所认定的争议事实,基于本案合同相关约定及相应法律规定,裁决如下:
          (一)驳同申请人的仲裁请求;
         (二)本案仲裁费24806元(已由申请人预交),由申请人承担。
         (本页以下无正文)
本裁决为终局裁决,自作出之日起生效。

                                                                                                   独任仲裁员
                                                                                                  2012年4月16日于北京
答辩状:
答辩人:北京某食品开发有限公司
答辩人就与被答辩人之间的租赁合同纠纷案,提出以下答辩意见:
答辩人不同意被答辩人仲裁请求。
一、答辩人与被答辩人之间的土地租赁协议依法成立,意思表示真实,是有效合同,应受法律保护。
1、答辩人与被答辩人于2002年5月8日签订了《土地租赁协议》,协议约定租赁期限自2002年6月1日起至2032年5月30日,租期为30年,租金为每亩每年3000元;租赁地点是麦庄村与北京通环重型机器厂西联营大院内;租赁用途是食品加工。该合同是双方当事人的真实意思表示,依法成立,应受法律保护。
2、答辩人双方并于2002年5月30日对土地租赁协议进行了变更,将原协议约定的土地租赁期限变更为两个阶段,即2002年6月1日至2022年5月31日和至2032年5月31日;双方并于2005年12月5日对租赁的土地重新进行了测量,由原来的8亩变更为9.3亩,年租金由原来的2.4万元变更为2.79万元。这两次变更均未违反法律的规定,合法有效。
二、答辩人依法依约履行了合同约定的支付租金的义务。
合同签订后,答辩人按照合同约定严格履行了支付租金的义务,并在原联营厂大院内投资建设了厂房,正式生产,依法纳税,并同时解决了当地一部分人的就业问题,答辩人全面履行了合同义务。
三、答辩人承租的地点是麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内,包括大院内的房屋与土地,而非耕地,其承租行为是合法的。
根据双方签订的土地租赁协议第四条的约定,租赁地点麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内,由此可知,答辩人承租的土地不是耕地,是被答辩人在1984年与北京通环重型机器厂当年联营的旧厂址,大院内有遗留的房屋和土地,该厂址当年在联营时是经过相关审批程序通过的,不存在非法占用耕地的情况,该联营厂的大院是经过两级政府批准的,原联营时就是进行非农业建设,而不是用于农业种植、养殖、林业等用途,因此,该租赁的大院用于生产食品加工是合法的。
四、被答辩人提出的答辩人在所租赁的土地上用于非农业建设的说法是违背客观事实的,双方签订合同上明确约定租赁用途是食品加工,不存在答辩人隐瞒事实、变更租赁用途的行为。
五、答辩人是根据北京市通州区台湖镇人民政府的招商引资才租赁场地,并投资建厂,并经被答辩人全体村民代表大会审议通过,答辩人的租赁场地的行为是合法的。
答辩人是受北京市通州区台湖镇人民政府的招商引资的邀请而租赁、投资建厂的,在合同签订前期,通州区台湖镇人民政府就向答辩人出示了项目占地的批示,因此,答辩人在政府出示租赁场地没有违法的行为的条件下才签订合同,答辩人的行为应受法律保护。
六、承租人租赁的场地没有违法律法规的强制性规定。
1、本案诉争的租赁场地早在1994年就已经是联营办厂的用地,1994年9月15日,北京重型汽车制造厂与北京市通县次渠镇麦庄村签订了联营企业协议书,协议约定双方联营的企业名称为北京重汽配件厂,联营地点在北京市通县次渠镇麦庄村北公路南侧,占地32.5亩(见证据5)。由此可以证明,被答辩人出租给承租人的场地是原联营时的旧址。
2、通县人民政府通政地字(1987)24号批复文件也证明了该土地具有合法的用地手续,通县人民政府并在批复上为不减少耕地,并进行了相关造地的工作,并已造地十六亩五分,而答辩人承租的地点正是原联营厂旧址,因此,我们认为可以证明承租人双方租赁的地点不违反法律规定,特别是承租的地点是一个大院子,该院子也是原联营厂建设的,更不违反法律规定。
3、此外,被答辩人在兴办联营厂之后,对原联营厂进行了扩建,该扩建也进行了批复和规划(见证据7、8、9),同时,工商局工作人员的调查证明,联营时被答辩人提供的场地为50亩(见证据9),从这些证据可知道,承租人承租的场地是原联营厂遗留的房屋和土地,该联营厂是用于非农业建设,并经过审批,承租人租赁原经过审批的厂址院子内进行食品加工是符合法律规定的,依法应受法律保护。
4、答辩人在合法承租的场地投资建设厂房,依法生产经营,依法纳税,其生产加工食品的项目符合环保要求,并经通州市环保局审核通过,没有违法行为存在,依法应当受法律保护。
综上几点,我们认为,答辩人承租的院子和院子内的土地没有违反法律、行政法规强制性的规定,是合法有效的。
七、被答辩人诉请合同无效是为了达到其非法的目的,是为了达到在拆迁时不予补偿,少补偿的目的,其目的是违法的,应不受法律保护。
1、本案诉争的租赁场地在2009年时政府已经确定要进行拆迁,并进行拆迁公告,拆迁行为是通州区“二站一街”城镇改造规划,现在该地区的拆迁工作基本已经完成,被答辩人正是基于此点而诉请到仲裁委员会要求确认合同无效,目的是不言而明的。实际上该诉争的土地及房屋已经被拆迁规划完毕,该地区的土地和房屋基本上都已完成了拆迁。现在被答辩人要求确认合同的目的不正当,要求确认合同无效的目的是违法的,依法不应受法律保护。
2、答辩人积极配合了政府的拆迁行为。
尽管答辩人遭遇到不公正的对待,但答辩人从开始到现在一直是积极配合政府的行为,并于2010年9月18日与北京文彦快乐科技发展有限公司签订了《房屋租赁合同》,由于政府的不作为,并将此次环保审批与拆迁联系,给答辩人施加压力,一直不予办理环保审批手续,但由于双方对拆迁补偿的标准等事宜,没有达成一致,导致房屋租赁合同被动解除,答辩人因此损失了近一百万元(见补充证据)。答辩人在拆迁补偿标准没有达成一致的情况下,还是承租了新厂址,足以证明答辩人对政府的“二站一街”工作的支持。
八、诉争的房屋和土地现在已经被规划为拆迁用地,土地性质现在也不是农业用地,更不是耕地,这是客观事实,答辩人双方签订的合同不存在违反法律、行政法规强制性的规定,是有效的合同。
1、我们应向仲裁庭强调的是,被答辩人申请仲裁的土地已经被规划,土地的性质也发生了改变,已不是集体所有了,属于国家征用的土地,该土地已经不是农业用地,现被答辩人以该土地是农业用地为由,并以非农业建设违反法律法规强制性规定提起无效合同的仲裁,是没有法律依据的,也违背该土地的客观事实情况。
2、被答辩人对诉争的土地已无权主张权利。本案诉争的土地已被征收,根据法律规定该土地已经属于国家所有,而不再属于集体所有,不再属于被答辩人所有了,该土地与被答辩人没有利害关系,被答辩人不能再对诉争的土地主张权利。这一点我们也想请仲裁庭考虑其主体资格是否适格。
3、答辩人双方签订的合同至今已有10年,至通州区二站一街的规划并拆迁,现在该合同已无法继续履行,双方均应积极配合完成拆迁补偿工作,而不是为达目的滥用诉权,浪费诉讼资源,被答辩人的请求不受法律保护。
九、关于诉争合同约定:“此合同必须通过公证处公证后方可生效”的辩论意见
根据《合同法》规定,合同生效与履行可以附条件,在条件成就时合同生效或者开始履行。尽管如此,在所附条件成就时,如果合同当事人一方已经开始履行,而对方不表示反对的,则意味着所附条件已经作废;如果双方已经开始实际履行,彼此均不提反对意见(或抗辩),并履行本方义务的,同样应当认定合同实际履行,已否定双方所附条件。
本案中合同约定公证为生效条件,但由于双方实际履行已经放弃了公证的要求,该合同不但生效且进入实质性履行阶段,并长达10年。实践中应当注意的是,如果法律规定必须先行审批或须备案登记后才能生效的合同,则不能逾越这种条件之上,作为合同生效、履行要件,不能因双方实际履行而放弃强制性的规定,即使双方可能已经实际履行了部分义务。由于未经合法审批,涉及行政执法问题,也有可能导致合同未生效甚至无效。如因违法而造成一定后果,则应按合同未成立、可撤销、无效的规定处理。但本案中的土地租赁合同是不需要特殊审批、备案登记等条件的,因此,本案双方签订的合同已经生效。
综上,答辩人双方签订的合同没有违反法律法规的规定,诉争的租赁院子和土地也是经过审批的旧厂址,同时,重要的一点是该租赁院子和院内土地已被国家征用,更不存在违反法律法规的情况。恳请仲裁庭查明事实,依法驳回被答辩人仲裁请求。
 
                                                             答辩人:北京某食品开发有限公司
                                                             代理人:刘超
                                                             2012年2月17日

 

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